뉴욕 주 부동산 매매 및 임대

부동산 중개업자 자격증은 국무부(Department of State)에서 발급

뉴욕 주(State)에서 활동하는 모든 부동산 중개업자(Real Estate Professionals)는 뉴욕 주 국무부(Department of State)에서 자격증(License)을 발급받아야 하며, 이 자격증은 2년마다 갱신되어야 한다. 또한 고용한 부동산 중개업자 자격증 발급 여부는 국무부 웹사이트나 전화, (518) 474-4429, 를 통해 가능하다. 웹사이트의 주소 www.dos.ny.ny로 접속한 뒤 “eAccessNY”를 누른(Click) 다음, 해당 부동산 중개업자 이름이나 회사 이름을 넣으면 된다.

부동산 중개인 법적 의무는?

부동산 구매자(Buyer), 판매자(Seller), 세입자(Renter), 그리고 임대주(Landlord) 모두 부동산 거래 시, 본인만을 위한 중개인(Broker)을 고용할 권리를 가지고 있다. 하지만 중개인이 반드시 본인만을 위할 거라고 넘겨짚어서는 안 된다. 중개인과 서면계약서(Written Agreement)를 작성하기 전까지는 그 누구와도 계약을 맺을 가능성이 있기 때문이다. 고용된 중개인은 다음과 같은 의무를 지게 된다. 중개인은 상당한 주의(Reasonable Care), 완전한 충실(Undivided Loyalty), 비밀 보장(Confidentiality), 완전 공개성(Full Disclosure), 그리고 고용인을 대신해 받거나 쓴 돈에 관한 장부 제공 등의 의무가 있다. 부동산 판매원(Salespeople) 및 중개인(Brokers)이 부동산 거래를 진행하면서, 누군가에게 첫 연락을 시도할 때, 본인 고객이 누구인지 반드시 밝혀야 한다.

수수료는 협상 가능, 법으로 정해진 금액 존재하지 않아

중개인은 부동산 매매나 임대를 원하고 또 그렇게 할 수 있는 능력을 갖춘 고객을 만났을 때, 비로소 수수료(Commission)를 받게 된다. 다시 말해, 중개인 도움으로 부동산 계약 관계자 모두가 동의하는 계약이 성사될 때, 비로소 수수료를 받게 된다는 뜻이다. 수수료 액수는 협상 가능하며, 소비자는 중개인과 고용 계약을 하기 전 그 수수료를 조정할 수 있는 권리를 가지고 있다. 수수료 액수는 양측이 협상을 통해 정하는 것이지 법으로 정해져 있는 정확한 액수는 존재하지 않는다. 한편 중개인(Agent)이 집세 보증금(Deposit)이나 첫 월세(First Month’s Rent)와 같이 임대주(Landlord)나 판매자(Seller)에게 지불해야 하는 돈을 고객에게서 받아서 대신 처리해 주는 경우, 그 돈을 본인 소유 계좌에 입금할 수 없다. 바로 처리되지 않는 경우 매매가 마무리될 때까지, 중개인은 그 돈을 독립된 결제 대금계좌(Escrow Account)에 입금해 놔야 한다. 만약 매매가 성사되지 않는 경우, 중개인은 그 돈을 반드시 반환해야 한다. 집세 보증금(Deposit) 및 다른 대금을 치를 경우, 반드시 영수증을 보관해놔야 한다. 환불이 불가한 선불수수료(Non-refundable Commission Deposits)는 법의 테두리에서 허락되지 않는다.

중개업자 사칭하는 사기꾼 조심: 꼼꼼한 매물 확인 및 각종 서류 사본 보관 필수

부동산 매매 현장에는 부동산 중개업자를 사칭하는 사기꾼들이 존재한다. 그러므로 부동산 매물이 실제로 존재하는지 반드시 잘 확인해 봐야 한다. 또한 온라인상 매물이나 정보는 특별히 주의를 기울여 조심해야 한다. 개인 정보 및 재산 관련 정보는 확인된 회사나 중개인에게만 공개해야 한다. 만약 중개인이 매물을 직접 확인하는 데 따로 비용을 지불해야 한다고 하면,  그 요구에 응할 필요가 전혀 없다. 그런 요구에 응하는 것은 금전적 손해이다. 또한 각종 서류에 대한 사본을 요청해야 한다. 수표, 송금수표(Money Order), 임차지원서(Rent Application), 영수증, 임대계약서(Lease) 등 부동산 계약에 관련된 모든 서류에 대한 사본을 잘 보관해야 한다.

중개 자격증 받으려면, 수업 과정 수료 및 부동산 관련 법 시험 통과 필수

자격을 갖춘 부동산 중개업자가 되려면, 반드시 정식 수업 과정(Coursework)을 수료해야 할 뿐 아니라 뉴욕 부동산 관련 법 및 절차에 대한 시험을 통과해야만 한다. 부동산 판매업자(Salespersons)는 반드시 부동산 중개업자(Real Estate Broker)와 함께 일해야 한다. 부동산 중개업자가 본인 소유의 중개 회사(Brokerage Firms)를 소유하거나 운영하고자 하면, 적어도 2년 이상 중개 경험이 있어야 하며 추가적 수업 청강 및 시험 통과가 필요하다. 또한 부동산 감정사(Real Estate Appraisers)는 부동산의 가치를 측정할 수 있는 자격을 갖추기 위한 필수 수업 과정을 거쳐야 함은 물론 시험을 통과해야 한다.

중개인의 위법 행위: 자격 정지 혹은 박탈 및 벌금

뉴욕 주 국무부(Department of State)는 매해 수백 건 이상 위법 행위에 대한 불만 사항에 대한 조사를 진행하고 있다. 대다수 불만은 부동산 중개인 자격(Real Estate License) 박탈(Revocation) 혹은 자격정지(Suspension)나 벌금으로 이어진다. 가장 흔히 적발되는 위법 행위는 집세 보증금(Deposit)이나 그 외 비용에 대한 바가지(Overcharging) 혹은 잘못된 처리(Mishandling), 부동산 매물 정보나 중개인 매매 경력에 관한 허위 정보 제공, 필수 수업 과정 미완료 등인데 종종 여러 개의 위법 행위가 한꺼번에 적발되기도 한다.